医疗资讯-育儿资讯-心情说说 -灯饰资讯-人工智能 -航空资讯 -美食资讯-面试技巧-房产资讯-服装服饰 -宠物资讯-更多

当前位置:首页 >> 房产资讯 >> 正文

物权法:业主车位被占物业承担责任?

2020-06-30 11:03:15  来源:淮北生活网  

王弦   《物权法》第八十一条业主可以自行管理建筑物及其附属设施,也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。   第八十二条物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施,并接受业主的监督。   案例:   2005年8月,某小区的业主刘某与其居住的小区房地产开发经营公司签订了一份车位使用权转让协议,约定小区内一个车位的使用权以5万元的价格转让给刘某,使用期自刘某付清转让金之日起,使用期限20年,物业管理费暂定每月50元。2006年,刘某发现该车位常常被他人车辆占用。刘某多次要求物业公司加强管理,但物业公司未予理睬。刘某只得向业主委员会反映车位被占情况,但事情仍然得不到解决。刘某遂向法院起诉物业公司,要求物业公司承担责任。   评析:   业主与物业管理者之间发生纠纷在现实生活中很常见。为了明确这类问题,《物权法》作了专门规定。   一、业主大会享有对建筑物管理的决定权。业主大会由全体业主组成,业主对建筑物享有管理权。管理权,也叫做成员权,是区分所有建筑物的业主作为整栋建筑物所有人团体成员之一所享有的权利。对于整栋建筑物的所有权而言,实际上是一种特殊的按份共有,每个业主都按其份额对专有部分享有专有权,对共有部分享有共有权。与按份共有关系一样,各业主之间是共有关系,各国立法均规定一栋建筑物的全体业主必须组成一个团体,整体享有地上权以及其他共同的权利,管理共用设施及其他事务,解决纠纷。使管理权有所依附的就是业主团体。我国建筑物区分所有的团体形式,是业主大会,在业主大会之下设立业主委员会。业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力。   二、物业公司是建筑物管理的具体执行机构。《物权法》第81条规定:“业主可以自行管理建筑物及其附属设施,也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。”物业服务机构接受委托之后,应当按照《物权法》第82条规定的要求,执行规约和决议,负责日常管理工作,对共用部分清洁、维护,管理经费开支,调解住户纠纷,对业主和专有部分占有人违规行为进行制止。物业管理机构不得违反该规约而另行处置管理事务。   三、车位属于建筑物的附属设施。车位是在小区内,属小区公共配套设施,根据物业管理条例规定,一个物业管理区域只能由一个物业管理企业进行物业管理,停车车位必须与小区其他物业统一、有序进行管理。   综上所述,就本案而言,物业公司是住宅小区的管理机构,其管理的范围包括管理小区内的建筑物及其附属设施,物业公司有权利也有义务对刘某拥有的车位进行管理,并收取费用。刘某享有车位使用权,物业公司作为物业管理企业,应承担相应的管理、服务职能。由于物业公司未尽足够的管理职责,刘某的车位被他人不法占用,物业公司应当承担管理责任,并对此前的管理不善承担赔偿责任。(作者系贵州警官职业学院副教授){{   丈夫偷卖别墅买主是否退房   罗裕泉   《物权法》第一百零六条规定无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:   (一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;   (二)以合理的价格转让;   (三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付受让人。   受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。   当事人善意取得其他物权的,参照前两款规定。   案例:   甲是房屋的所有权人,与妻子乙结婚后不久,在郊区共同购买了一栋别墅。当时因为两人感情很好,办理相关产权证时,写的是丈夫甲一个人的名字。最近一段时间,因为种种原因,甲和妻子乙感情恶化。甲背着妻子乙偷偷把这栋别墅卖给了丙。丙购买别墅前曾专门到房产登记机构进行了查询,查询到的信息表明记载于不动产登记簿上的该别墅产权人是甲。丙把别墅重新装修后正准备搬家,突然收到法院的传票。原告不是别人,正是别墅的原主人之一、甲的妻子乙。原来甲偷卖别墅,妻子乙把丈夫甲及买别墅的丙告上了法院,请求追回别墅。请问:丙是否应该归还别墅?   评析:   传统民法认为善意取得仅仅适用于动产,实际上,善意取得中受让人的“善意”来自于对无权处分人占有动产或者在不动产产权证书上被登记为权利人这一类事实所产生的权利推定的信赖,也即对于物权公示的公信力的信赖,在这一点上,动产与不动产的公示所具有的公信力并无区别。   民法上的“善意”指不知情,即在受让人与无权处分人进行民事行为的当时,第三人不知对方对标的物无处分权。要强调的是,善意取得为即时取得,因此善意的准据时点原则上应以法律行为发生即“受让财产时”为准。至于事后知情与否,并不影响善意取得的构成。另外,依据不动产登记的权利推定效力,受让人对自己的善意不负举证责任,主张受让人非善意的,应负举证责任。   本案中,原告主张应当适用《房地产管理法》第三十七条规定,即:下列房地产,不得转让:......(四)共有房地产,未经其他共有人书面同意的;……被告甲未经共有人即妻子乙的书面同意,无权将别墅擅自转让给第三人。但《中华人民共和国物权法》颁布后,其第一百零六条亦规定,无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回,但符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付受让人。   《物权法》较之《房地产管理法》颁布在后,按照法律效力后法优于前法的原则,《物权法》的效力应当优于《房地产管理法》,且《物权法》也是关于物权方面的基本法。   而本案中,丙购买别墅前曾专门到房产登记机构进行了查询,查询到的信息表明记载于不动产登记簿上的该别墅产权人是甲,因此,其有充分的理由认为产权证上的产权人即本案被告甲有权处分该别墅,表明丙受让该不动产时是善意的。此外,第三人丙支付了合理的价款、已经办理了产权登记,完全符合《物权法》关于善意取得的规定,丙有权取得该别墅的所有权。因此,丙的购房合同有效,不用退还别墅,但甲卖房的钱必须和妻子乙平分
集运系统 www.kjwlxt.com